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重磅!房地产税有可能2019年立法,2020年实施?

发布时间:2018/12/23 16:34:34 来源:泗洪在线网友

今早,证券日报再发重磅信息:《大规模减税提速税改 房地产税或明年立法》。文章大体的意思是,明年会继续给民企和个人大幅减税,未来减税带来的财政缺口,将会推动直接税——房地产税的比重上升。


先看报道内容:



2018年全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。专家表示,明年实施新一轮更大规模减税降费将推动直接税的比重上升。


2018年,围绕房地产税立法的工作在加快,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。


苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙预计,明年房地产税有可能会纳入立法,2020年前后实施的可能?#28304;?#22312;。


中国财政预算绩效专委会副主任张依群指出,房地产税立法步伐不会停?#20572;?#20294;还有很多细节需要不断总结完善,?#21592;?#35777;未来房地产税法一旦提交人大审议能够顺利通过并有效实施。



划重点:


先看逻辑?#39057;?/strong>,2019年将大幅减税(企业和个人)—— 缺口将有直接税补充 —— 目前最大头的直接税之一就是房地产税 —— 今年表示在条件成熟时推动房地产税立法 —— 专家表示细节还要完善 —— 预计2019年立法,存在2020年实施的可能性。


整个逻辑看下来是没有问题的。


解释一下直接税:就是指不能转嫁的税收,是由纳税人直接负担的税收。如人头税、所得税、土地使用税、房产税等。其实说的就是房地产税。


明年民企和个人都要减税,促进实体就业,激活居民消费,缺口的税收就要由房地产税来补充了,这?#20146;?#29616;实最迫切的原因。


当然,每一个政策的产生都是内外部因素合力的结果。


1、内部因素,过去十年放水负债式发展模式已经越来越难,资金在金融地产空转,不断堆积风险,实体和消费下行,加上历史性的人口减少,这个模式很难运行下去。


2、因为众所周知的外部因素,也使得国家政策更加支持民企。而民企最?#35757;?#23601;是?#38477;悖?#34701;资难和负担重。


之前我们分析过,这个珍珑棋局的破局的棋子在于“税收?#20445;?/strong>


税收首先解决了钱从哪里来的问题,逐渐摆脱放水的模式;


更重要的是解决资源错配的问题,这几年的税?#32856;母錚?#33829;改增、国地税合并、个税调整、行业税调整(私募、影视、游戏),全球征税……很明显的倾向是向富人阶层征税,向暴利行业征税,向全球征税、向过去几年资源迅速流入的领域追缴征税。


给实体减税的钱哪里来,必定是从其他行?#23548;?#30340;税里来;给普通个人减税的钱从哪里来,必定是从富人(资产持有者)加的税里来,这是一个财政平衡术。


因此,对个人来?#25285;?#19981;只是房地产税,可预见的未来,遗产税也已经向我?#20146;?#26469;


房地产税一定会征收的,至于时机,2019年是好的时机吗?


从策略上来看,配合大规模减税的同时,房地产税立法确实是不错的时间节点,至于房地产税立法的准备工作是否充足,我们可以梳理一下:


1、法理障碍:房产税改称房地产税说白了就是在规避法理问题,房地产税不只是一个税种?#27597;母錚?#32780;是涉及到房地产业的相关税种(包括房产税、土地增值税、耕地占用税、契税等)。2017年财政部官?#26412;?#34920;示房地产税征收没有法理硬障碍。


2、房产信息?#33322;?#24180;年中,自然资源部表示不动产登记信息管理基础?#25945;?#24050;实现全国联网,居民名下有多少房都可以查到,这为房地产税的开征提供基本的技术储备


3、剩下的就是立法和实施了。比如如何征收,专家已经建议按照人居面积,税率多少?有专家建议低税?#25910;?#25910;,比如设置为0.2%-1.2%。8月份的时候就有消息称房地产税草案已经初步形成。


可以?#25285;?#25151;地产税征收?#27597;?#31181;准备工作?#23478;?#23436;成,已经箭在弦上,待机而发。


目前比较大的障碍就是地方不积极,因为影响土地财政;民众也反对,买房人牵扯的利益太多。


但是,这些应该都不是大问题,直接影响地方财政命脉的国地税合并,不也是说合并就合并了,在大?#32622;?#21069;,利益分配从来就不是问题。


又到了那个问?#24605;?#30334;遍的问题:房地产税会降房价吗?会转嫁到房租?#19979;穡?/strong>


上面说了,房地产税是调节资源错配的,出发点是调节分配作用,通过税收一加一减,把钱从?#26696;?#20154;”转给“穷人”一些。


但事实上会对楼?#24615;?#25104;利空的效果,一些高杠杆的短期炒房者,会?#36164;?#24102;来房价部分下跌。


但是,在国家控盘的情况下,下跌和上涨都是不大的,国家就是要不涨不跌,锁住流动性,即便明年?#22836;?#19968;部分流动性给?#25307;?#19978;车,也没多少了。


还有人?#25285;?#25226;每年持有的房产税转嫁给租户,涨房租。


也想得太简单了,房租基本上是租方市场,房屋租售比远没有房租收入比来得更有说服力。


按照国际通行的租售比,国际通行租售比1:250,按照?#26412;?#21271;六环聚居区回龙观的5万房价来看,90平米房子的月租金要到1万8才合理,三人合租每人要6000,而据我所知,回龙观房租远没有这么高,6000可能已经超过了很多人的月收入。


如果房东一定要涨到6000,租客肯定直接拎包走人,如果?#26412;?#25151;租普遍上?#29301;?#30452;接的结果就是离开?#26412;?/p>


说个题外话,一个城市低收入者离开的后果是很严重的,因为城?#24615;?#34892;效率很大程度上是由低收入者提供的,比如地铁公交旁的早餐车、外卖快递员、滴?#26410;?#36710;、环卫工和保洁阿姨……当这些不复存在的时候,意味着城?#24615;?#34892;成本的上升和效?#23454;纳?#22833;,你觉得会让房租涨得超过收入增速吗?


用一个段子结尾:


说温县一种铁棍山药,男人吃了女人受不了,女人吃了男人受不了,?#20449;?#37117;?#28304;?#21463;不了。有记者问,这么好的药为什么不多?#20013;?#32769;农笑着?#25285;?#31181;太多地受不了。


现在房价也类似,上涨实体经济和消费受不了,下跌居民杠杆?#25512;?#19994;债务受不了,不涨不跌的话,房租太低买房的受不了。


房地产税这口大锅,已经实在等不及要开锅了,就这样。


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